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Finance

Crédit immobilier : pourquoi les risques d’impayés sont si faibles en France


Publié le 15 sept. 2021 à 7:00

Pourquoi diable le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) devait-il graver dans le marbre les règles d’octroi de crédits à l’habitat ? La question taraude certainement les banques. Non seulement, elles estiment avoir déjà fait la preuve de leur bonne foi en respectant – dans l’ensemble – les nouvelles règles. Mais surtout, le marché français du crédit immobilier compte un certain nombre de cordes de rappel qui n’existent pas ailleurs.

Première d’entre elles : le montant accordé dépend des revenus de l’emprunteur et non de la valeur du bien acheté, comme aux Etats-Unis où cela a justement précipité la crise financière. « En France, on accorde un prêt d’abord en fonction de la capacité de remboursement », rappelait mardi matin sur BFM Business Daniel Baal, directeur général de Crédit Mutuel Alliance Fédérale.

Deuxième spécificité française : Crédit Logement, l’organisme de caution qui appartient aux banques et apporte une garantie sur environ 60 % des prêts immobiliers. « Pour une banque, si un prêt garanti par Crédit Logement fait défaut, Crédit Logement est là pour rembourser, explique Vitaline Yeterian, analyste chez DBRS. Cela permet d’absorber les chocs sur le marché immobilier. »

La concurrence fait rage

Troisième spécificité, l’emprunteur est lui-même protégé par son assurance-emprunteur , obligatoire en France contrairement à d’autres pays.

Quatrième spécificité : la quasi-totalité des prêts immobiliers sont contractés à taux fixes (99,4 % de la production en 2020), « le risque de taux étant porté et géré par les banques tandis que les emprunteurs sont protégés en cas de remontée des taux », rappelle le HCSF. Au Royaume-Uni ou en Espagne, par exemple, les emprunteurs s’endettent majoritairement à taux variable.

Même si la concurrence fait rage entre banques, « le marché français est moins agressif qu’ailleurs en Europe », assure Vitaline Yeterian, qui observe également l’absence de prêts in fine, qui limitent les remboursements aux seuls intérêts pendant la durée du prêt et permettent de ne payer le principal qu’à la fin. Une pratique courante au Royaume-Uni, aux Pays-Bas ou en Scandinavie.

Surendettement en baisse

Malgré ces arguments, les autorités ont estimé dès la fin 2019 que la production de crédit menaçait de s’emballer sur fond de taux historiquement bas et de dérive du marché . De fait, jamais les Français ne se sont autant endettés. En juillet, ils affichaient un endettement total de 1.409 milliards d’euros, dont l’essentiel vient du crédit à l’habitat.

Jusqu’à présent, ce fardeau de la dette ne suscite pas d’alerte sur le marché. Selon les chiffres dévoilés mardi, la Banque de France a reçu 83.901 dossiers de surendettement depuis le début de l’année, en hausse de près de 25 % par rapport à 2020 – une année atypique – mais en baisse de 16 % par rapport à 2019. Les dettes immobilières représentent en moyenne un septième des dossiers recevables.



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