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Economie

« Des taux moyens à 1, 5 % sur 20 ans et cela va monter encore »


Dans un contexte d’incertitudes sur les conditions de financement et l’accès au crédit, la hausse des taux va se poursuivre, selon Cécile Roquelaure, directrice des études du courtier Empruntis.

La pierre fait toujours rêver. Que ce soit pour acquérir sa résidence principale ou dans le cadre d’un investissement locatif, voire l’achat d’une résidence secondaire. Encore faut-il en avoir les moyens et l’envie. « Dans un contexte inflationniste avec les incertitudes économiques, les questions autour du pouvoir d’achat, la guerre en Ukraine et ses impacts…il est difficile de se projeter, d’avoir de la visibilité et de s’endetter sur 20 ou 25 ans », selon Cécile Roquelaure, directrice des études de Empruntis.

Percevez-vous un ralentissement sur l’activité ?

Cécile Roquelaure : « Comme le marché traditionnel, celui de l’accès au crédit enregistre un ralentissement depuis le mois d’avril. Les intentions d’achats sont négatives. On est plutôt dans une période d’attentisme. Beaucoup sont en veille sur l’évolution des taux et bien sûr des prix de l’immobilier. D’autant qu’il y a peu de biens en stock. « 

Comment évoluent les taux d’intérêt ?

« Même si les taux restent bas, il y des évolutions significatives depuis le début de l’année. Le temps des baisses constantes des taux d’intérêt est révolu. En janvier, nous étions à 1 % en moyenne sur 20 ans. En avril nous sommes à 1, 5 %.  Le mouvement va se poursuivre dans les mois à venir.  Nous nous dirigeons vers des taux à 1, 70 % en moyenne avant l’été.  Pour les taux les plus bas, la barre symbolique des 1 % sur 20 ans a été franchie. Des banques se réunissent toutes les semaines ou tous les 15 jours et ajustent les taux. Cela créé de la fébrilité sur le marché car des offres proposées à des particuliers qui veulent emprunter, peuvent évoluer rapidement. Une bonne offre d’un établissement bancaire doit être saisie car elle ne peut être valable que quelques jours. « 

Jusqu’où les taux risquent-ils de monter ?

« Les évolutions sont très variables selon les établissements bancaires. Certains vont opérer des hausses significatives de 30 ou 40 centimes sur les taux chaque mois. D’autres vont augmenter par petites touches 5 à 10 centimes. Nous nous dirigeons vers une augmentation de 70 centimes depuis le début de l’année à 1,70 , ce qui est non négligeable. Mais il faut relativiser, nous sommes encore sur des taux bas, loin des 4 à 5 % des années 2010.  Difficile de savoir si l’on y retournera. Le marché immobilier est un équilibre entre le coût de l’argent pour les ménages et le prix de l’immobilier. Il y a des écarts importants selon les banques entre 1, 10 à 2 % aujourd’hui. »

Comment bien mesurer l’importance du taux d’usure ?

« Il s’agit de la ligne rouge que les banques n’ont pas le droit de franchir en matière du coût de financement proposé. Cela comprend le coût global du financement : taux, crédit, assurance et l’ensemble des frais annexes.  Le taux d’usure est calculé tous les trimestres. Jusqu’à début juillet 2022, le taux d’usure est fixé à 2, 4 %. Cela freine un certain nombre de projets et toutes les catégories d’emprunteurs peuvent être concernés, d’où l’importance de faire jouer la concurrence sur le crédit et sur l’assurance. »

En quoi les banques sont-elles plus regardantes aujourd’hui ?

« Depuis la crise sanitaire, on revient aux fondamentaux. Les banques vont tout regarder. Bien sûr, la capacité à rembourser le crédit aujourd’hui et demain. L’apport personnel qui représente en moyenne 18 % de la valeur du bien.  Il y a l’impact sur le DPE (diagnostic de performance énergétique).  Des revenus trop justes sans évolution possible et une passoire thermique, une banque peut estimer que vous n’aurez pas les marges de manoeuvres suffisantes pour financer des travaux.  La banque regarde surtout le profil financier global. L’emploi, les revenus, la pérennité de ceux-ci.  Il y a le critère de 35 % de taux d’endettement qui est de rigueur. Il n’y a pas un critère plus important mais un ensemble de critères que la banque va analyser. Préparer son dossier aujourd’hui, c’est stratégique. Montrer sa capacité à bien gérer son budget. Jouer la transparence, se faire épauler par un professionnel, mettre en concurrence pour avoir les meilleures conditions d’emprunt pour réaliser son projet immobilier.  Pour ceux qui ont le compromis de vente, l’offre de banque qui rentre dans leur budget, mon conseil est de ne pas attendre trop longtemps pour signer. Car aujourd’hui, la durée de validité des offres sont de plus en plus courtes. »

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