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Economie

« Il faut une politique territoriale du logement »


Evolution du marché immobilier, aspirations en matière d’habitat, enjeux sur la rénovation, aménagement du territoire…Jean-Marc Torrollion, président de la FNAIM, livre ses analyses.

Quel bilan du marché immobilier 2021, dressez-vous ?

Jean-Marc Torrollion : Nous allons atteindre un record en nombre de transactions. Le phénomène est d’ailleurs général en Europe et dans le monde mais la France est l’un des marchés les plus dynamiques. Cela traduit un repositionnement des Français sur leur habitation principale. Cela confirme la valeur refuge que représente l’immobilier. Les Français ont une épargne qui ne rapporte pas suffisamment et ils puisent dans celle-ci pour financer de l’immobilier, que ce soit en résidence principale ou dans le cadre d’un investissement locatif. »

Pour la deuxième année consécutive, les prix des maisons ont plus augmenté que les appartements, ce qui n’était pas le cas auparavant. On note une « revanche » des territoires du nord par rapport au sud. Les grandes villes comme Bordeaux, Lyon et bien sûr Paris marquent le pas en terme d’évolution des prix. De nombreuses villes moyennes, enregistrent des hausses de prix à deux chiffres sur un an. Il y a une forte demande issue également d’un fort mouvement migratoire d’une partie de la population. »

2021 a marqué le dynamisme de l’activité. Que nous réserve 2022 ?

Jean-Marc Torrollion : « Je pense que 2022 sera l’année de la confirmation de ce que les Français souhaitent en terme d’immobilier. C’est-à-dire, sortir des villes, accéder à une forme de sérénité, de sécurité dans leur nouvelle habitation. Les prix n’augmenteront pas à deux chiffres, le volume de transactions marquera le pas en raison de la diminution du nombre de vendeurs. En période d’inflation et d’incertitude, on a plutôt tendance à garder son immobilier. Je pense que l’activité sera moindre mais peut-être encore au-dessus du million de transactions. »

Le nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE) va-t-il changer la donne sur la valeur des logements ?

« Ce nouveau DPE n’a pas encore pénétré tous les esprits.  Il est opposable. Il prend deux effets de seuil : la consommation et la pollution. Si l’on ne respecte pas les deux, le logement est considéré comme indécent. Le gouvernement a sous-estimé le nombre de logements qui seront demain indécents énergétiquement (les logements avec les étiquettes F et G sortiront progressivement du parc de la location). On parle de 4 millions 800 000 passoires thermiques, je pense que l’on est plutôt à 7 ou 8 millions. Le parc locatif va être impacté par cette interdiction de location et ce d’autant plus qu’à 70 % il est concentré dans les villes. Est-ce que l’on sera au rendez-vous de 2025 ? La réponse est non. Nous avons un retard à l’allumage en terme d’aides. On n’y sera pas plus en 2028. Il faudra revoir ce calendrier. Il faudra faire confiance aux copropriétaires qui feront un Plan Pluriannuel de Travaux sur 10 ans pour juger de la décence. C’est la solution de sortie. Pour l’habitat individuel, il faudrait décaler de 4 à 5 ans les objectifs afin d’éviter aussi un pic inflationniste par rapport à la demande.  Cette valeur verte, va impacter à terme, les prix. « 

Quel bilan dressez-vous de la politique du logement ?

« Ce quinquennat a démarré sur l’hyper métropolisation et il se termine sur la démétropolisation. Ce ne sont pas les politiques qui choisissent, c’est le marché, ce sont les Français. L’aspiration des Français n’est pas en corrélation avec la politique du logement proposée. Depuis 15 ans, les politiques logement ont conforté une diagonale du vide, incarnée par la vacance longue durée, sans résorber les tensions en ville.

En ce qui concerne les mesures prioritaires, il faudrait une neutralité fiscale entre le neuf et l’ancien pour aider à un investissement locatif. Il faudrait un accompagnement de la rénovation énergétique, en phase avec la réalité du terrain. C’est aussi la suppression du zonage, la révision de la fiscalité pour les bailleurs et un rééquilibrage de la politique d’aménagement. Cette politique du logement doit se réinventer, redevenir une politique d’aménagement du territoire, se penser avec zones rurales, petites villes et collectivités territoriales. C’est le constat que nous faisons, l’échec d’une centralisation de la politique du logement. Il faut coller aux aspirations des Français. « 

La vidéo intégrale de l’interview

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