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Souhaitez-vous réaliser un investissement immobilier sans apport ? Il est vrai que les prix immobiliers ont évolué ces dernières années. Il devient donc difficile de trouver tout l’apport nécessaire pour financer un projet d’investissement locatif. Mais ne vous inquiétez plus. En effet, il est parfaitement possible d’investir dans l’immobilier locatif sans aucun apport. Pour peu que vous soyez au courant de l’évolution du marché immobilier, vous pourrez réaliser votre investissement immobilier sans argent.
Toutefois, il vous faudra mettre en place un projet pertinent pour réussir à convaincre l’organisme prêteur de la véracité de votre investissement. À cet effet, lisez cet article pour en apprendre davantage.
La construction du projet d’investissement locatif
Cet apport représente un gage pour l’établissement qui vous octroie le crédit. Toutefois, il peut arriver que votre capacité d’apport soit relativement faible si vous souhaitez développer votre patrimoine.
Dans ce cas, vous avez la possibilité de réaliser un investissement immobilier qui n’exige pas nécessairement un apport personnel de liquidité. Il s’agit là d’un investissement locatif qui est financé en majeure partie par les bénéfices locatifs perçus.
Même si vous ne disposez pas d’un capital colossal, il est parfaitement possible pour vous d’effectuer un investissement locatif grâce à un crédit sans apport. Cette solution est approuvée par les établissements prêteurs qui prennent en considération l’aspect fiscal de votre projet et les revenus que cela peut vous générer.
Cependant, certains organismes prêteurs demeurent encore très réticents à l’idée d’accorder un prêt sans apport (qu’il s’agisse d’un prêt amortissable ou in fine). Ainsi, si vous souhaitez bénéficier d’un crédit et voir l’aboutissement de votre projet d’investissement locatif, il faudra mettre en œuvre les stratégies nécessaires pour persuader le prêteur.
Pour commencer, vous devez impérativement soumettre un projet concret et viable à votre prêteur. Cela permettra de vous rendre assez crédible et digne de confiance. À cet effet, vous devez constituer un dossier qui traduit votre détermination et le sérieux que vous témoignez par rapport à votre projet.
En effet, il est important de prouver que vous avez la maîtrise parfaite de tous les frais et exigences liés à votre projet (taxes, assurance, charges, etc.).
Vous devez également établir un rapport entre ces frais et le montant de loyer que vous souhaitez percevoir. Ce rapport représente le calcul du ratio entre votre investissement et le rendement escompté. Il faudra vous assurer que la marge de bénéfice vous est favorable.
Par ailleurs, n’hésitez pas à démontrer à votre établissement prêteur que vous avez la capacité d’épargner. Le but consiste à prouver que vous êtes capable de mettre de l’argent de côté, et ce, de façon régulière.
Le choix du bien immobilier pour l’investissement locatif sans apport
Pour réussir son investissement locatif, il est essentiel de bien se préparer. La préparation s’avère encore plus cruciale lorsqu’il s’agit d’un investissement locatif sans apport. En effet, outre les objectifs que vous souhaitez atteindre, il faudra encore convaincre la structure de prêt de vous octroyer un crédit, ce qui peut s’avérer quelque peu complexe.
Après avoir déterminé un budget dans la mesure du possible, il est crucial de suivre toutes les étapes d’un bon investissement immobilier. À cet effet, vous devez commencer par choisir convenablement le bien immobilier ainsi que son placement.
Puisqu’il est question d’un investissement sans apport, il est conseillé de vous centrer sur les biens de petites surfaces. Cependant, il ne faut pas lésiner sur la qualité du bien et de son emplacement. En effet, un mauvais choix pourrait entraver considérablement votre investissement locatif.
Si l’investissement dans une petite surface (du type studio) s’avère peu bénéfique, vous avez la possibilité d’opter pour un investissement dans les résidences de services telles que : les résidentes étudiantes ou les EHPAD. En effet, ces deux options permettent d’optimiser vos bénéfices sur une petite surface.
En ce qui concerne la situation géographique du bien, il s’agit d’un paramètre plus qu’important dans le choix du bien immobilier. L’emplacement détermine en effet la qualité de votre investissement. Alors cet aspect n’est surtout pas à prendre à la légère.
En effet, il est fortement déconseillé d’investir dans une ville sans croissance favorable ou d’acheter dans un espace non convoité. Cette option pourrait vous mettre dans des situations désagréables. En effet, vous pouvez vous retrouver avec un bien sans locataires et par conséquent sans bénéfice.
En conséquence, vous aurez des difficultés à restaurer votre crédit. Pour pallier ce type de situation, optez pour des villes « porteuses » telles que :
- Paris ;
- Bordeaux ;
- Nantes ;
- Lyon ;
N’hésitez surtout pas à prendre l’avis d’un professionnel pour mieux vous accompagner dans le processus du choix de l’emplacement.
L’obtention du prêt pour financer votre investissement
Pour ce qui concerne l’obtention de votre prêt, un rapport sera avant tout établi entre vos recettes et vos dépenses : il s’agit du taux d’endettement. En général, ce taux est fixé à 33 % de vos revenus (avec ou sans apport).
Cela vous permet de remédier aux problèmes de surendettement. Par ailleurs, justifier vos revenus réguliers (depuis quelques années) constitue un atout non négligeable pour obtenir votre prêt. Toutefois, notez que si vous avez vous-même un loyer à payer, il vous sera complexe de finaliser votre projet.
Durant l’examen de votre dossier, le prêteur se chargera de calculer le niveau de risque encouru. Pour ce faire, outre votre capacité d’emprunt, il s’intéressera aux facteurs suivants :
- votre « reste à vivre » : il s’agit de ce qu’il vous reste une fois le prêt remboursé ;
- la durée du prêt souhaité ;
- vos relevés bancaires : c’est l’analyse des flux et soldes de vos comptes.
En outre, il existe également des prêts dits « aidés » qui facilitent l’obtention d’un crédit sans apport de fonds personnels. De plus, le crédit 110 % peut vous servir à financer la totalité de votre opération immobilière.
Cela ne fait plus aucun doute, il est bien possible d’investir dans l’immobilier sans apport. Cependant, vous devez disposer d’un dossier qui conforte votre organisme de prêt.
Le rendement locatif
Il est essentiel d’effectuer un calcul pour déterminer à combien votre logement peut être loué. À cet effet, il existe des outils de simulation ville par ville et quartier par quartier pour vous aider. L’objectif ici n’est pas de gonfler démesurément le loyer pour séduire votre établissement de prêt.
Notez que l’organisme de prêt étudie avec précaution ce que vous lui proposez. Cependant, vous pouvez penser à l’évolution des loyers. En général, sur une durée de prêt d’environ 20 ans, celui-ci devra également évoluer.
Par ailleurs, il est capital de calculer le rendement locatif de votre logement. Plus il sera élevé, plus vous avez de chances d’obtenir un prêt. Ainsi, afin de convaincre votre organisme de prêt, vous devez être le plus précis possible dans votre dossier.
Pour cela, vous devez envisager plusieurs hypothèses. Si après analyse vous vous rendez compte que votre projet n’est pas viable ou rentable, vous devrez peut-être y repenser afin de mieux orienter votre investissement.
Les différentes options d’investissement immobilier sans apport
Investir dans le neuf sans apport à l’aide de la loi Pinel
Opter pour un investissement locatif Pinel représente une solution intéressante pour obtenir un prêt immobilier sans apport. En effet, plusieurs avantages fiscaux sont liés à ce choix. Ainsi, ces avantages liés au dispositif Pinel seront pris en compte dans le calcul de votre « reste à vivre ». Néanmoins, vous devez savoir que Pinel exige un engagement à long terme de la part du bailleur.
Pour vous faciliter la tâche, il est fondamental que votre situation soit plus ou moins stable. Il ne faut surtout pas omettre que la loi Pinel fixe un plafond maximum de loyer à appliquer. De plus, prenez la peine de vérifier que les loyers que vous percevez sont assez suffisants pour rembourser idéalement votre dette.
Acheter un bien déjà loué
En choisissant d’investir sur un logement déjà loué, votre dossier de prêt est beaucoup plus pris au sérieux. En effet, à l’intérieur du dossier se trouvent déjà les montants de loyers que vous avez perçus. Les montants des loyers se révèlent très utiles pour l’obtention du crédit auprès de votre banque ou de votre organisme prêteur.
En conclusion, retenez que vous avez la possibilité d’investir dans l’immobilier sans apport. En effet, il vous suffit de remplir toutes les conditions nécessaires afin d’obtenir l’aide dont vous avez besoin. À cet effet, c’est à vous de mettre en place un projet solide et pertinent qui permettra de séduire votre organisme de prêt.
Il s’agit là d’une occasion pour percevoir beaucoup de loyers qui serviront à financer votre opération.
Une fois que vous aurez achevé le processus de prêt et d’investissement locatif, les loyers pourront servir de revenus supplémentaires. Étant donné qu’il est assez difficile de convaincre un organisme prêteur, vous pouvez faire recours à un courtier en prêt bancaire qui saura mieux vous guider.