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Economie

Un «super Pinel» en gestation pour relancer le logement neuf


Alors qu’il devait voir son avantage fiscal se réduire progressivement à partir de 2023 puis être définitivement supprimé en 2024, le dispositif Pinel n’a, semble-t-il, pas dit son dernier mot. Lors d’une table ronde organisée fin août dans le cadre du programme «Habiter la France de demain», Emmanuelle Wargon, la ministre déléguée en charge du Logement, avait laissé entendre qu’une sorte de «super Pinel» pourrait lui succéder.

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L’avantage fiscal actuel serait alors conservé. À condition toutefois que les logements éligibles respectent certains critères. Tout d’abord, la réglementation environnementale 2020 (RE 2020) qui va succéder, dès le 1er janvier 2022, à la réglementation thermique 2012 (RT 2012). Outre une performance énergétique renforcée (30 % supérieure à celle de la RT 2012), elle va contraindre les promoteurs à utiliser des matériaux de construction biosourcés et à promouvoir les constructions bas carbone. Mais, pour ce «Pinel +», d’autres critères liés à la qualité d’usage du logement pourraient s’ajouter.

Le nouveau dispositif qui semble se confirmer pourrait s’appuyer sur un référentiel de la qualité d’usage du logement dévoilé le 8 septembre et sur lequel ont planché Laurent Girometti, directeur général d’Epamarne, et François Leclercq, architecte-urbaniste. Partant du constat que la superficie des logements neufs baisse, qu’entrée, salon et cuisine ne font bien souvent plus qu’un, les auteurs du rapport considèrent que la surface est un critère essentiel de cette qualité d’usage.

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Le référentiel propose donc une surface minimale par typologie de logement, gage d’un meilleur confort et de plus de polyvalence dans le temps. D’autres critères constituent des recommandations (accès à un espace extérieur, caractère traversant du logement…). Selon la ministre, certains critères du référentiel en question pourraient bien être utilisés pour le paramétrage de l’avantage fiscal Pinel à compter de 2023. Les critères retenus devraient être dévoilés mi-octobre.

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Faut-il attendre la nouvelle version?

Mieux vaut tenir que courir. Pourquoi attendre un «super Pinel» qui risque d’être plus contraignant et qui n’apportera pas d’avantage fiscal supplémentaire par rapport à aujourd’hui? En outre, si le nouveau dispositif impose des superficies plus grandes, la rentabilité risque d’en souffrir alors qu’elle est déjà faible. «Au début du Pinel, on pouvait espérer 5,5 %, aujourd’hui, on est tombé à 3 % et parfois moins», remarque Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de l’immobilier. En cause, la hausse des prix du neuf (+ 114 % en 20 ans).

La RE 2020 devrait encore renchérir les coûts de 5 à 10 %. Bref, «investir en Pinel aujourd’hui reste pertinent pour qui veut réduire son impôt, d’autant que les taux de crédit sont très attractifs et qu’ils ne le resteront pas forcément» ajoute Philippe Lauzeral, directeur général délégué de Stellium. Mais, attention, les prix parfois très élevés ne sont pas toujours justifiés et une moins-value à la revente peut effacer l’avantage fiscal. Cela peut être le cas en région parisienne mais aussi dans des villes comme Lyon, Bordeaux ou Nantes.

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L’idéal est de se tourner vers les première et deuxième couronnes de ces métropoles, voire d’explorer des villes moyennes de la zone B1 (Arles, Angers, Dijon, Nîmes, Reims…) où les prix permettent des rendements au-delà de 3,5 %. Sur le plan locatif, «la hausse du coût des énergies milite en faveur du neuf, les locataires boudant les passoires thermiques qui seront d’ailleurs interdites en 2028» note Mélanie Ravier, directrice associée de l’agence Quintesens de Besançon. Raison pour laquelle «il n’y a quasiment pas de problème de vacance dans les villes éligibles» ajoute David Regin, directeur commercial du groupe Consultim (Cerenicimo). L’investissement dans le neuf a donc de beaux jours devant lui. À condition de ne pas voir que la carotte fiscale et d’être attentif aux qualités du bien.



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